म्हणून मुंबईत देशातले सगळ्यात जास्त टॉवर्स आहेत…
सुपरटॉल इमारतींच्या बाबतीत मुंबई जगात चौथ्या क्रमांकावर आहे. दुबई, शेन्झेन आणि न्यूयॉर्क शहरात सुद्धा उंच टॉवर्सची संख्या जास्त आहे. पण भारतात इतरही मोठी शहरं असताना मुंबईतच या इतक्या उंच इमारतींची संख्या जास्त का? तर स्पेसिफिकली मुंबईत टॉवर्सची संख्या जास्त असण्यामागे काही कारणं आहेत.
मुंबई हे शहर तिन्ही बाजूनी समुद्राने वेढलं गेलेलं शहर आहे. इतर शहरं जशी खूप विस्तारत जातात तशी मुंबई विस्तारलेली नाही. मुंबई हे शहर फक्त ६०३ स्क्वेअर किलोमीटर पर्यंतच विस्तारलं आहे. याच्या तुलनेत दिल्ली १४८४ स्क्वेअर किलोमीटर आहे, बंगलोर ७०९ स्क्वेअर किलोमीटर आहे आणि हैदराबाद ६२५ स्क्वेअर किलो मीटर आहे.
म्हणजेच मुंबईपेक्षा या शहरांचं क्षेत्रफळ मोठं आहे पण तरी मुंबईची लोकसंख्या या सगळ्या शहरांपेक्षा जास्त आहे. इतक्या जास्त लोकसंख्येला शहरात सामावून घेण्यासाठी मुंबईत जेवढी जागा उपलब्ध आहे ती सगळी व्यापून घेणं महत्वाचं ठरतं. आता अशा वेळी एकच पर्याय उरतो तो म्हणजे ग्रोइंग वर्टीकली. टॉवर्स जितके उंच बांधू तितकी घरं जास्त, स्पेस जास्त असं हे एकूण गणित आहे.
शिवाय लहान शहरांमध्ये जसं आपण एखादं फार्म हाऊस किंवा रो हाऊस, एखादा विला साधारण परवडेल अशा किमतीत विकत घेऊ शकतो. तसं मुंबईत घ्यायला काही स्कोपच नसतो. दक्षिण मुंबई, जुहू-वर्सोवा आणि चेंबूर सारख्या भागात काही उच्च श्रेणीचे बंगले वगळले तर मुंबईत या रो हाऊस आणि फार्म हाऊसचे पर्यायच फारसे उपलब्ध नाहीयेत. कारण मुळात इथे जागाच नाहीये.
दुसरं भौगोलिक कारण असं की मुंबई शहरात भूकंपाचं प्रमाण फार कमी आहे. मुंबईत वरचेवर भूकंप झाल्याच्या बातम्या आपल्याला फार ऐकिवात नाहीत, अर्थात आता निसर्गाला आपण थेट चॅलेंज करून असा क्लेम करू शकत नाही कारण मुंबई हे शहर सुद्धा भूकंप क्षेत्राच्या झोन 3 मध्ये येतं. पण इथे वरचेवर भूकंप होण्याची शक्यता इतर शहरांशी तुलना करता कमी आहे हे नक्की.
तिसरं कारण आहे ते म्हणजे मुंबईचे एफ एस आय रुल्स. एफ. एस. आय. म्हणजे फ्लोअर स्पेस इंडेक्स आणि फ्लोअर स्पेस इंडेक्स म्हणजे बांधकामाचं आणि जमिनीचं क्षेत्र यांचं प्रमाण असतं.
आपल्याला ज्यावेळी नवीन बांधकाम करायचं असतं त्यावेळी ग्रामपंचायत, नगरपालिका, किंवा महानगरपालिका यांच्या बांधकाम विभागाकडून आधी परवानगी घ्यावी लागते आणि त्यानंतर आपण बांधकाम सुरू करू शकतो.
शासनामार्फत बांधकामासाठी काही ठराविक नियम ठरवलेले असतात. बांधकामासाठीच्या कमाल मर्यादा ठरवून दिलेल्या असतात. किती जागेत किती बांधकाम करायचं हे ठरवून दिलेलं असतं आणि यामध्येच FSI चा वापर केला जातो. जितका स्पेस इंडेक्स जास्त तितकी डेवलपमेंट जास्त.
मुंबईच्या बाबतीत बोलायचं झालं तर अख्ख्या महाराष्ट्राच्या तुलनेत मुंबईचे इंडेक्स रेट जास्त आहेत. महाराष्ट्राचा इंडेक्स रेट अडीचच्या आसपास आहे तर मुंबईचा इंडेक्स रेट ४ ते ५ इतका आहे.
शिवाय रिकामी जागा मुंबईत मिळणं तर आता जवळ जवळ अशक्यच झालंय आणि ज्या कुठल्या नवीन इमारती बनवल्या जातात त्या आधीचं बांधकाम तोडून बनवल्या जातात म्हणजे छोट्या बिल्डिंग्स असो किंवा झोपडपट्ट्या असो. आधीचं बांधकाम तोडून दुसरं बांधायच म्हणजे आधी तिकडे जी लोकं वास्तव्याला होती त्यांची सोय लावणं आलं आणि त्यांच्या सोयीसाठी बिल्डरला त्यांना पैसे देणं आलं.
अशा वेळी सुद्धा BMC कडून बिल्डर्सना त्यांचं प्रॉफिट मेंटेन ठेवता यावं यासाठी जास्त FSI दिला जातो.
आणि त्यामुळेच मुंबईत बिल्डर्सना सगळे नियम पाळून मोठे टॉवर्स उभारणं शक्य होतं. या सगळ्यात बिल्डर्स लोकांना पद्धतशीरपणे आपला प्रॉफिट काढता येतो. खाजगी जमीन मालक मर्यादित जमिनीच्या क्षेत्रात जितकी मोठी बिल्डिंग बांधतील तितका त्यांचा प्रॉफिट जास्त होतो.
तरी मुंबईतल्या काही ठिकाणी जिथे आधीच महाग राहणीमान आहे तिथे या टॉवर्सची संख्या तुलनेने कमी आहे कारण टॉवर्समध्ये जागा विकत घेण्याचे रेट खूप जास्त आहेत. मुंबईच्या काही स्पेसिफिक एरियाज म्हणजे साऊथ मुंबईमध्ये वगेरे छोट्या काय किंवा मोठ्या काय, इमारतींच्या किमती एखाद्या सामान्य माणसाला परवडणाऱ्याच नसतात.
सो, अशा ठिकाणी राहण्याची, श्रीमंतांची मागणी जास्त असते. मोठ्याला टॉवर्समध्ये राहणाऱ्या लोकांचं राहणीमान सुद्धा लक्झरियस असतं. म्हणजे मेंटेनन्स वाढीव. त्यामुळे मिडल क्लास आणि लोवर मिडल क्लास लोकांना टॉवर्समध्ये राहणं बरेचदा परवडत नाही.
पण अशा ठिकाणी कमर्शियल टॉवर्स डेवलप झालेत. टॉवर्स म्हणजे फक्त राहायचीच सोय आहे असं नाही. अनेक कमर्शियल ऑफिसेससाठी सुद्धा टॉवर सारखी स्पेस उत्तम ठरते. त्यामुळे वरळी, बीकेसी, लोवर परेल, माहीम या परिसरांमध्ये आपल्याला रेसिडेन्शियल टॉवर्स कमी आणि कमर्शियल टॉवर्स अधिक पाहायला मिळतात.
मुंबईतली सर्वात उंच इमारत म्हणजे एकेकाळी उषा किरण नावाचा टॉवर होता, जो ८० मीटरचा होता, ३००० चौरस फुटांच्या फ्लॅटची किंमत तेव्हा सुमारे २ लाख रुपये असायची, आज तीच किंमत ३०-४० कोटींच्या घरात गेलीये. त्यानंतर, १९७० मध्ये, वर्ल्ड ट्रेड सेंटर, टॉवर 1, सेंटर 1, यासारखे टॉवर्स उभे राहिले.
मुंबईतल्या काही मोठ्या टॉवर्सची नावं सांगायची म्हणजे, २९९.९ मीटर उंच लोखंडवाला मिनरवा टॉवर आहे, २९१ मीटर उंच इंडिया बुल्स स्काय सुट्स टॉवर आहे, २८० मीटर उंच वर्ल्ड वन टॉवर आहे, २६६.३ मिटर उंच ट्रम्प टॉवर आहे आणि ही लिस्ट बरीच मोठीये.
शिवाय आजही मुंबईत अनेक मोठे टॉवर्स अन्डर कन्स्ट्रकशन आहेत. त्यामुळे ही संख्या दिवसेंदिवस वाढतीच दिसणारे हे नक्की.
हे ही वाच भिडू:
- मुंबईतली ७ सगळ्यात जास्त श्रीमंत ठिकाणं, इथली महिन्याची भाडी ऐकून तर फ्यूजा उडतीला…
- मुंबईला बटर चिकनची ओळख करुन देणारा माणूस शिवसेनेमुळं मुंबईचा शेरीफ बनला